空炒房产就是一场传销游戏


文/马光远
<<新周刊>>第464期




    当一线城市房价出现恐慌性暴涨,房地产加杠杆行为正在逐渐浮出水面。杠杆的不断放大和不断炒作,将会导致整个中国经济出现系统性的风险,像地震和海啸一样,谁都不知道会发生多大的悲剧。

    唯一可以对房价暴涨解释的,就是一些金融机构通过“首付贷”等手段进行加杠杆行为。但必须有确凿证据,必须有相关部门提供可靠的数据,现在究竟有多大规模的加杠杆行为,杠杆加到了什么程度,比如是5%还是10%,主要在二手房市场还是在一手房,杠杆的资金来源是正规的金融机构还是来自开发商、中介机构、互联网金融公司。违规加杠杆的游戏是非常危险的,必须要严厉打击。

     杠杆一旦加进去,购买力是倍增的,拉升力也是倍增的,它会推波助澜,有放大效应,不是1+1=2,是一个乘数效应,不是你加了一块钱,它就会多一块钱,而是可能变成十块钱。通过加杠杆赚了短期收益的人走了,接盘的人也要找杠杆,大家层层加杠杆,到后面往下掉一块钱,你手上可能就会掉一百块钱。

     杠杆一旦断裂,会掉到什么程度,引发多大的风险,是无法预估的。比如美国的次贷危机,就是因为房地产在杠杆非常高的情况下引发巨大的泡沫,杠杆断裂,泡沫破灭之后,引发全球经济大萧条。

     这是一个系统性的风险,不是说哪个领域受到的影响大,哪个领域受到的影响小,而是整个经济的环境发生了巨大的变化,经济可能会硬着陆。

     以前房价正常上涨,卖房的人觉得定价可以,买房的人也觉得合理,但现在买方恐慌,卖方也很恐慌,大家都感觉很担心。这是非常不正常的,说明人们内心深处这种不真实感很强烈,而这种不真实性一旦出现,整个市场的机制也转变了,人心理达到极限即崩溃的边缘后,可能对整个市场会一下子失去信心,这就是所有金融危机的一个现象。昨天还在暴涨,今天突然就进入暴跌的行情,也是很有可能的。从来都是暴涨引发暴跌,这是所有可能性里面不可避免的可能性,不要侥幸。

      目前不是泡沫的问题,而是即涨引发即跌的问题,你说中国的股市有泡沫吗?按照它的市盈率有泡沫吗?但是它为什么还跌?就是因为有些人一下子赚得太多,所以最后整个预期彻底改变了。所以,不是泡沫大小的问题,而是这种涨的背后推动力量不正常。

     从房价开始暴涨后,所有人都明白了一个道理,炒房比创新赚钱,比勤劳致富赚钱。现在需要做的就是扭转这个价值观,必须从制度层面改变现状,否则中国整个国民经济财富就是炒作房地产,实体经济就会陷入非常疲软的境地。

    房地产本身不创造财富,只是分配财富,财富总有会分配完的时候。创造财富的途径绝大多数是通过实体经济。如果实体经济彻底完蛋,房子也就炒不下去了,没有了支撑,所有的游戏都会变成一个传销体系。